简单来说，房地产信托是企业的债务，私募股权基金是企业的股权。至于私募股权基金的设立方式，包括公司、信托、合伙企业等。

一般房地产信托是房地产公司与信托公司之间针对特定房地产项目的融资关系。这是一种借贷关系。房地产私募股权基金是由房地产公司与信托计划（类似有限合伙关系）共同设立的基金。房地产公司与信托计划共同持有基金份额，然后进行投资获利。双方均享有投资收益分红。这是一种伙伴关系。看来现在房地产信托受到严格控制，建议不要参加房地产信托。

有一个很大的不同。简单来说：信托可以分为股权型和债权型。其中，股权型分为主动型和被动型。您提到的私募股权基金信托属于主动股权信托。这个问题非常复杂。如果有机会，我们可以面对面讨论。

Pre-IPO PE、VC、PIPE（上市公司定向增发）、限售股权转让/大宗交易、阳光私募、纯私募等。为什么PE不是一种投资方式，类似于国外的夹层融资？但它有中国特色。现在有多少私募股权基金在这样做？我认为这是最受欢迎的一种。这类私募股权IPO在我国一般指pre-IPO。它主要是一个金融投资者。上市公司在上市过程中，出于各种股权优化目的，会引入投资者。总体目的是为了更容易上市或筹集资金以提高业绩，或者为部分高管或小股东的退出提供股权激励。虽然目的不同，但都需要一些财务投资者或战略投资者，而私募股权基金此时可以进入，通常在公司上市一年后退出。这样一来，回报率不仅包括公司的成长性，还包括上市前后估值的差异。产生的利润丰厚，投资周期短，回报大。这是目前最热门的投资项目。

2113私募股权投资基金投资于尚未上市的公司，承担相应的风险和超额收益。私募股权投资基金主要针对个人。如果个人直接投资金额过大，通过私募股权投资基金投资可以减少投资金额，让个人投资者参与。展恒理财作为专业的私募股权投资基金，为投资者提供强有力的专业帮助。私募股权投资（Private Equity，简称“PE”）在中国通常被称为私募股权投资。从投资方式来看，根据国外相关研究机构的定义，是指通过私募股权投资方式对私营企业即非上市企业进行股权投资。交易实施过程中考虑了未来退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式出售股份获利。私募股权投资基金包括少数投资于上市公司股权的PE基金（如PIPE，稍后讨论）。此外，一些PE投资，如夹层投资，在投资方式上也采用债权投资方式。但以上仅占一小部分，私募股权投资仍可按上述定义。广义的私募股权投资是指涵盖企业首次公开发行股票之前各个阶段的股权投资，即对企业种子期、初创期、发展期、扩张期、成熟期和Pre-IPO的投资。相关资本根据投资阶段可分为风险投资（Venture Capital）、发展资本（development Capital）、买断/买入基金（buyout/buyin Fund）、夹层资本（Mezzanine Capital）、周转资本（turnaround） 、Pre-IPO资本（如过桥融资）），还有其他如私募股权投资（PIPE）、不良债务和房地产投资（房地产）等（上面提到的概念也有重叠的部分）。狭义的PE主要是指已形成一定规模、产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分。主要是指风险投资后期的私募股权投资部分，其中从资本规模来看，并购基金和夹层资本是最大的。占最大部分。在国内，PE多指后者，以区别于VC。 PE的主要特点1、在资金募集方面，主要通过非公开方式向少数机构投资者或个人募集。其销售和赎回由基金管理人通过与投资者私下谈判进行。此外，投资方式也以定向增发的形式进行，很少涉及公开市场操作，一般不需要披露交易细节。 2、大多采用股权投资方式，很少涉及债权投资。 PE投资机构在被投资企业的决策管理中也享有一定的投票权。反映在投资工具上问：什么是私募股权投资（PE）基金？私募股权投资PE基金是什么意思？其中大多数采取普通股或可转让优先股以及可转换债券的形式。 3、一般投资于私人公司，即非上市公司，很少投资于公开发行的公司，不会涉及要约收购义务。 4、它更喜欢已经形成一定规模、产生稳定现金流的老牌公司，这与VC有明显不同。 5、投资期限长，一般为3至5年或更长，属中长期投资。 6、流动性差，没有现成的市场供非上市公司股权转让方和收购方直接达成交易。 7、资金来源广泛，如富人、风险基金、杠杆收购基金、战略投资者、养老基金、保险公司等。 8、PE投资机构多采用有限合伙制。这种公司组织形式具有良好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。

所投资企业的债务承担连带责任的出资人的限制。《合伙企业法》增加了法人可以作为合伙人的规定,这一突破为有限合伙型私募股权投资基金的发展创设了有利条件。由于在私募股权投资基金中,将会有大量资金充足的机构投资者的参与,因此,若否认法人作为合伙人的合法性,有限合伙型私募股权投资基金则无法达到其应有的效果。法人作为具有独立人格的民事主体,应当有充分的权利能力来处分自己的财产,这也应该包括法人基于自己的意志和利益,以所有者或经营者的身份使用、处分自己的财产,投资于合伙企业,这是企业自主经营权的内在要求和外在表现。在国际上,大多数国家允许法人作为合伙人。例如美国《标准公司法》第4条第16款规定,公司可以“充当任何合伙、合营企业、信托或其他企业的发起人、合伙人、成员、合作者或经理”。[5]德国商法典也规定商事合伙的合伙人可以是法人,如股份有限公司或有限责任公司等。[6]在法国,通过注册取得商人身份的自然人、合伙、法人都可以成为合伙成员。[7]对于外国企业或者个人能否成为合伙人的问题,《合伙企业法》规定,对于外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业的管理办法由国务院规定,依据《外商投资创业投资企业管理规定》的规定,外国企业或个人可以参与设立非法人型创业投资基金,因此,外国企业或个人可以成为有限合伙私募股权投资基金的合伙人。另外,在境内设立的外商投资企业(不包括外商投资性公司)作为中国企业也属于上述法律规定可以作为合伙人的范围,可以成为《合伙企业法》下的合伙人。在私募股权投资基金投资人的利益考量中,资金安全和及时撤出是重要的因素之一,如果法律禁止有限合伙人在经营期间撤回出资,就会大大影响投资人的投资积极性。依据英国有限合伙法的规定,有限合伙人不得在经营期间撤回任何一部分出资,[8]这是造成有限合伙型投资基金在英国不发达的重要原因之一。我国《合伙企业法》的规定,对于有限合伙人的撤资,若合伙协议中有约定的,可以按照合伙协议的约定向合伙人以外的人转让其在有限合伙企业中的财产份额,但应当提前30日通知其他合伙人。有限合伙人可以在合伙协议中根据其投资计划约定相关退伙的事宜,当约定事宜发生时,可以向合伙人以外的人转让其在有限合伙企业中的财产份额以退伙。在税收方面,《合伙企业法》第6条明确规定了合伙企业所得税的征收原则———由合伙人分别缴纳所得税,从而避免了双重征税的问题。据此,有限合伙型私募股权投资基金本身无需缴纳企业所得税,只需由投资者缴纳单层税收:投资者若为个人就缴纳个人所得税,若为企业则缴纳企业所得税。正如前文所述,合伙企业的形式之所以更有利于私募股权投资基金的发展,只从合伙人层面征税,有效减轻税负,是关键原因之一。(二)我国法律上存在的缺陷及完善建议从上述分析中可以看出,我国已经具备了发展有限合伙私募股权投资基金的基本法律框架,但从另一个角度来看,我国法律仍存在一些局限性和限制有限合伙私募股权投资基金发展的缺陷。在我国法律体系中还缺乏一些相关配套制度。例如,《合伙企业法》规定有限合伙人不得以劳务出资,但普通合伙人则不在此限,因此通常作为基金经理的普通合伙人可以以劳务出资。另外,普通合伙人要对合伙企业承担无限连带责任,但我国目前还没有个人破产制度,在这种情况下基金经理个人则须承担巨大的压力,仅以劳务出资但须承担无限连带责任,且没有个人破产制度作为最后的防线,这种情况会影响基金经理对基金的运作,也可能存在不利于有限合伙发展的情况。在税收方面,有关私募股权投资基金的税收优惠制度主要体现在有关创业投资的法律规定中,因此,必须满足法律有关创业投资的规定,才能享受税收优惠。根据2007年财政部、国家税务总局《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》的规定,创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市中小高新技术企业2年以上,凡符合条件的,可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额,而其中一个重要条件则是工商登记为“创业投资有限责任公司”、“创业投资股份有限公司”等专业性创业投资企业。因此,税收优惠政策仅适用于公司制的创业投资企业。而有限合伙型私募股权投资基金在合伙人层面缴税,不存在税收优惠的规定,合伙制的单层税负相对公司制税负轻,但合伙人所缴纳的个人所得税和企业所得税的具体税率和管理细则还有待进一步明确。税收方面的另一个问题在于缴税时机的确定。由于有限合伙型私募股权投资基金需按《合伙企业法》规定在合伙人层面承担纳税义务,合伙人应在何时纳税则需要明确。私募股权投资基金通常有一个存续期,虽然按照现行法律规定,合伙人可以退伙,但往往合伙人参与合伙的时间也不止一年。而在基金运作的期间,基金取得收益并不一定会每年全部分配给合伙人,基金的收益在基金存续期间还会发生较大幅度的变动,只有在基金存续期结束时才能确定各合伙人取得的总收益。这个收益是应该分摊到基金存续期的每一个纳税期间来纳税,还是只考虑当年收入来纳税,这个问题也还没能从法律层面得到解决。由此可见,虽然在我国已经有大量的私募股权投资基金正在积极运作,投资于房地产、IT、医药、电信、金融服务等行业,但为了更有效利用并促使私募股权投资基金良性发展,还有大量的法律问题需要解决。这些问题的解决,没有必要仅从私募股权投资基金的角度出发单独立法,而是需要整体法律制度的完善,如上述个人破产制度、纳税制度等,并非仅仅影响私募股权投资基金的问题。目前,在企业法律制度、税收法律制度方面,我国已经制定了基本法律框架,在此基础之上,还需要制定大量配套规则,以更明确地指导实践。逐步解决这些问题,使有关法律制度更具有明确性,才能够使投资者放下顾虑,更好地利用私募股权投资基金这种投资模式进行投资,促进我国资本市场的积极健康发展。腾讯众创空间，一个去创业的平台。私募股权投资的定义：通常以基金方式作为资金募集的载体，由专业的基金管理公司运作，在欧洲大陆，私募股权投资基金等同于风险资本(Venture Capital，VC)，欧洲私募股权和创业资本协会(EVCA)把私募股权投资定义为投资于企业早期(种子期和创业期)和扩展期的专业的股权投资。融资的定义：指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。 融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融入和融出。